Numéro : JC98421_1
Date : 1998-04-02
Juridiction : COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE Siège : VEROUGSTRAETE Rapporteur : WAUTERS Min. Public : BRESSELEERS
Numéro de rôle : C940275N
Chapeau
USUFRUIT. USAGE ET HABITATION. - Immeuble. - Bail consenti par l'usufruitier. - Bail excédant les neuf ans. - Extinction de l'usufruit. - Conséquence quant au bail. - Droits du propriétaire. - Art. 595, al. 2, Cciv.
Sommaire
Lorsque le seul usufruitier a consenti un bail excédant les neuf ans, le nu propriétaire, devenu le propriétaire ensuite de l'extinction de l'usufruit, peut demander que la durée du bail soit réduite à la durée de la période théorique de neuf ans en cours à l'époque de l'extinction de l'usufruit; même si le bail est régi par la loi du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur les baux à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux, il peut exercer ce droit sans être lié par les conditions de fond et de forme prévues par la loi précitée en matière de congé donné par le bailleur et sans que le preneur puisse s'y opposer en invoquant l'article 4, alinéa 2, de ladite loi.
Base légale
-CODE CIVIL,ART 595,L2-LOI DU 04-11-1969,ART 4,L2
Publication
-ARRESTEN VAN HET HOF VAN CASSATIE DE 1998(186)-PASICRISIE BELGE DE 1998(I/186)
Texte

LA COUR, Vu le jugement attaqué, rendu le 22 avril 1994 par le tribunal de première instance de Courtrai, statuant en degré d'appel; Sur le moyen, libellé comme suit : violation des articles 595 du Code civil et 4, alinéa 2, de la loi du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur les baux à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux, constituant la section III du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, en ce que, pour condamner les demandeurs à quitter la propriété, sise Schrieboomstraat, 2 à Rollegem, donner acte de la réserve que la défenderesse énonce en vue de demander une indemnité d'occupation du chef d'un éventuel usage des parcelles postérieurement au 1er octobre 1992 et d'entendre condamner les demandeurs aux dépens de l'appel, le jugement attaqué dit pour droit qu'il y a lieu de réduire la durée du bail de 27 ans, consenti le 2 mai 1983 aux demandeurs par Maria Dejonckheere en sa qualité d'usufruitière, à la période de neuf ans qui était en cours le 17 août 1991, date du décès de Maria Dejonckheere, soit jusqu'au 1er octobre 1992 et ce, même si la notification du congé prévu par les dispositions de la loi sur les baux à ferme n'a pas eu lieu, par les motifs que : "Ainsi que (la défenderesse) (...) le fait valoir la nature de l'article 595 du Code civil est telle qu'elle a pour effet que le bail prend fin de plein droit sans qu'il y ait lieu de notifier un congé. Le texte de cet article est absolument clair. Après le décès de l'usufruitier, le nu propriétaire est uniquement tenu de respecter la durée de la première période de neuf ans encore en cours. Cette disposition de droit commun ne prévoit aucune dérogation et ce, contrairement aux autres dispositions de droit commun à propos desquelles le législateur a prévu qu'elles ne sont pas applicables en matière de bail commercial ou de bail à ferme (par exemple l'article 215 du Code civil). Ensuite, la thèse suivant laquelle l'article 42 de la loi du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur les baux à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux prime sur l'article 595 du Code civil n'est pas correcte. Les dispositions de la loi précitée sont applicables aux relations existant entre le bailleur et le preneur. En l'espèce, le nu propriétaire n'est pas concerné par cette matière. Après le décès de l'usufruitier, le nu propriétaire ne succède en aucun cas aux droits et obligations du bailleur, comme cela se produirait en cas de cession du droit de propriété. En l'espèce, il ne peut être question d'une cession de propriété, le nu propriétaire étant déjà ledit propriétaire. Dès lors, les droits et obligations enracinés dans les relations du bail à ferme ne sont pas opposables au nu propriétaire dont les relations avec le preneur sont uniquement régies par l'article 595 du Code civil", alors que, d'une part, conformément à l'article 595 du Code civil, l'usufruitier peut donner à ferme et le bail qu'il a fait pour un temps qui excède neuf ans n'est obligatoire à l'égard du nu propriétaire que dans les limites prévues par la disposition précitée, à savoir pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans si les parties s'y trouvent encore, soit de la seconde et ainsi de suite; qu'il s'ensuit non pas que le bail à ferme prend fin lorsque l'usufruit s'éteint mais que son opposabilité au nu propriétaire est limitée dans le temps; que, d'autre part, le nu propriétaire étant devenu le propriétaire ainsi que le bailleur ensuite du décès de l'usufruitier, il est soumis en tant que tel à l'application de la loi du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur les baux à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux sur les baux à ferme; qu'en vertu de l'article 4, alinéa 2, de la loi précitée, à défaut de congé valable, le bail est prolongé de plein droit à son expiration, par périodes successives de neuf ans; qu'il suit du rapprochement de ces deux dispositions légales que le nu propriétaire, devenu propriétaire lors de l'extinction de l'usufruit, peut demander que la période en cours soit réduite à une durée de neuf ans, pour autant que les conditions prévues par la loi sur les baux à ferme soient respectées, à savoir que le congé soit valablement notifié au preneur, de sorte qu'en décidant que le bail consenti par l'usufruitier prend fin de plein droit à l'expiration de la période de neuf ans en cours, sans que le propriétaire soit tenu de notifier un congé lorsqu'il demande la réduction de la durée de celui-ci, le jugement attaqué viole les deux dispositions légales citées au début du moyen : Attendu que l'article 595, alinéa 2, du Code civil dispose que les baux que l'usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l'usufruit, obligatoires à l'égard du nu propriétaire, que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans si les parties s'y trouvent encore, soit de la seconde et ainsi de suite, de manière que le preneur n'ait que le droit d'achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve; Qu'au cas où l'usufruitier a consenti un bail, le nu propriétaire devient le propriétaire lors de l'extinction de l'usufruit et il acquiert à ce moment la jouissance du bien ou de la partie du bien ayant fait l'objet de l'usufruit; Que, nonobstant l'application de l'article 595, alinéa 3, du Code civil, il suit de ce qui précède qu'au cas où le seul usufruitier a consenti la location d'un bien, le nu propriétaire est tenu de respecter le bail en vertu de la loi dès l'extinction de l'usufruit et il devient bailleur à ce moment;
Qu'il s'ensuit, en outre, qu'au cas où l'usufruitier a consenti un bail excédant les neuf ans, le nu propriétaire, devenu le propriétaire ensuite de l'extinction de l'usufruit, peut demander que la durée du bail soit réduite à la durée de la période théorique de neuf ans en cours à l'époque de l'extinction de l'usufruit;
Que le nu propriétaire peut exercer ce droit même si le bail est régi par la loi sur les baux à ferme, sans être lié par les conditions de fond et de forme prévues par la loi précitée en matière de congé donné par le bailleur et sans que le preneur puisse s'y opposer en invoquant l'article 4, alinéa 2, de ladite loi;
Que le moyen manque en droit; PAR CES MOTIFS, Rejette le pourvoi; Condamne les demandeurs aux dépens.
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Numéro : RC98421_1 Date : 1998-04-02 Juridiction : HOF VAN CASSATIE, NEDERLANDSE AFDELING, 1E KAMER Siège : VEROUGSTRAETERapporteur : WAUTERSMin. Public : BRESSELEERSNuméro de rôle : C940275N
Chapeau
VRUCHTGEBRUIK. GEBRUIK EN BEWONING. - Onroerend goed. - Verhuring door de vruchtgebruiker. - Verhuring voor langer dan negen jaar. - Einde van het vruchtgebruik. - Gevolg wat de verhuring betreft. - Rechten van de volle eigenaar. - Art. 595, tweede lid, BW.
Sommaire
Als de vruchtgebruiker alleen een verhuring heeft toegestaan van meer dan negen jaar, kan de blote eigenaar die volle eigenaar is geworden door het eindigen van het vruchtgebruik, eisen dat de huur verkort wordt tot aan het verstrijken van de theoretisch berekende negenjaarlijkse periode waarin de huur zich bij het eindigen van het vruchtgebruik bevindt; ook al is de verhuring onderworpen aan de Pachtwet, kan hij dit recht uitoefenen zonder dat hij gebonden is door de grond- en vormvoorwaarden die de Pachtwet voor de opzegging door de verpachter bepaalt en zonder dat de pachter zich daartegen kan verzetten op grond van art. 4, tweede lid, Pachtwet.
Base légale
-BURGERLIJK WETBOEK,ART 595,L2-WET VAN 04-11-1969,ART 4,L2
Publication
-ARRESTEN VAN HET HOF VAN CASSATIE VAN 1998(186)-PASICRISIE BELGE VAN 1998(I/186)
Texte

HET HOF, Gelet op het bestreden vonnis, op 22 april 1994 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Kortrijk; Over het middel, gesteld als volgt : schending van artikel 595 van het Burgerlijk Wetboek en 4, 2de lid van de Pachtwet, welke afdeling III vormt van hoofdstuk II van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek, doordat het bestreden vonnis, om eisers te veroordelen tot ontruiming van de eigendom gelegen Schrieboomstraat 2 te Rollegem, akte te geven aan verweerster van haar voorbehoud een gebruiksvergoeding te vragen wegens gebruik van de gronden na 1.10.1992 en eisers tot de kosten van hoger beroep te veroordelen, voor recht zegt dat de pacht van 27 jaar die Maria Dejonckheere als vruchtgebruikster aan eisers op 2 mei 1983 toegestaan heeft dient ingekort te worden tot de duur van de negenjarige periode die op datum van het overlijden van Maria Dejonckheere op 17 augustus 1991 lopende was, weze tot 1 oktober 1992 en dit zelfs indien geen enkele opzegging is betekend overeenkomstig de bepaling van de landpachtwet, om reden dat : "Zoals verweerster (...) stelt is inderdaad artikel 595 BW van die aard en heeft wel degelijk tot gevolg dat er van rechtswege een einde komt aan de pacht zonder dat men hier toch opzeg dient te betekenen. Er is de zeer duidelijke tekst van artikel 595 BW. De blote eigenaar is na het overlijden van de vruchtgebruiker enkel gehouden voor de duur van de eerste periode van 9 jaar die nog overblijft. In deze bepaling van gemeen recht wordt (in) geen enkele afwijzing (lees : afwijking) voorzien en dit in tegenstelling tot andere bepalingen van gemeen recht, waaromtrent de wetgever uitdrukkelijk voorziet dat ze geen toepassing vinden inzake handelshuur of landpacht (vb. 215 BW). Voorts is de redenering als zou artikel 42 Landpachtwet inderdaad primeren op artikel 595 BW fout. De bepalingen van de landpachtwet vinden toepassing in de verhouding verpachter-pachter. Terzake heeft de naakte eigenaar daarmee geen uitstaans. Na het overlijden van de vruchtgebruiker stapt de naakte eigenaar geenszins qua rechten en verplichtingen in de schoenen van de verpachter, zoals dit het geval zou zijn bij een eigendomsoverdracht. Terzake is er geen eigendomsoverdracht gezien de naakte eigenaar steeds eigenaar is geweest. De rechten en verplichtingen die wortelen in de pachtrelatie zijn dan ook niet tegenstelbaar aan de naakte eigenaar van wie de rechtsverhouding ten aanzien van de pachter louter door artikel 595 BW wordt beheerst", terwijl, enerzijds, overeenkomstig artikel 595 van het Burgerlijk Wetboek de vruchtgebruiker kan verpachten en de langer dan negen jaar door de vruchtgebruiker toegestane pacht ten aanzien van de blote eigenaar slechts verbindend is in de perken voorzien door deze wettelijke bepaling, namelijk, voor de tijd die nog overblijft, hetzij van de eerste periode van negen jaar indien partijen zich nog daarin bevinden, hetzij voor de tweede periode en zo verder; hieruit voortvloeit dat de pacht geen einde neemt met de beëindiging van het vruchtgebruik maar zijn tegenstelbaarheid aan de blote eigenaar weliswaar in de tijd beperkt wordt; anderzijds, bij het overlijden van de vruchtgebruiker de blote eigenaar volle eigenaar en verpachter geworden is en, als zodanig, aan de pachtwet onderworpen is; volgens artikel 4, tweede lid van de pachtwet de pacht van rechtswege verlengd wordt voor opeenvolgende periodes van negen jaar bij het eindigen van de gebruiksperiode bij gebreke aan geldige opzegging; uit de combinatie van beide wettelijke bepalingen volgt dat de blote eigenaar, bij het beëindigen van het vruchtgebruik volle eigenaar geworden, de inkorting van de lopende periode tot negen jaar kan vragen, enkel in de voorwaarden door de pachtwet voorzien, namelijk mits een geldige opzegging aan de pachter te betekenen, zodat het bestreden vonnis dat beslist dat de door de vruchtgebruiker toegestane pacht van rechtswege bij het verstrijken van de lopende periode van 9 jaar een einde neemt zonder dat een opzegging dient te worden betekend indien de eigenaar de inkorting ervan vraagt, de beide in de aanhef genoemde bepalingen schendt : Overwegende dat artikel 595, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de verhuring door de vruchtgebruiker alleen voor langer dan negen jaar, in het geval het vruchtgebruik ophoudt, ten aanzien van de blote eigenaar slechts verbindend is voor de tijd die nog overblijft, hetzij van de eerste periode van negen jaar, indien partijen zich nog daarin bevinden, hetzij van de tweede periode, en zo verder, op zulke wijze dat de huurder enkel recht heeft op genot gedurende de gehele periode van negen jaar, waarin hij zich bevindt; Dat in het geval van verhuring door een vruchtgebruiker, de blote eigenaar bij het einde van het vruchtgebruik volle eigenaar wordt en in het genot treedt van het goed of het gedeelte ervan, waarop het vruchtgebruik was gevestigd; Dat, onverminderd de toepassing van artikel 595, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek, uit het voorgaande volgt dat in het geval van verhuring van een goed door een vruchtgebruiker alleen, de blote eigenaar vanaf het ogenblik van het eindigen van het vruchtgebruik krachtens de wet zelf verbonden is door de huurovereenkomst en verhuurder wordt; Dat daaruit verder volgt dat in het geval de vruchtgebruiker een verhuring heeft toegestaan van meer dan negen jaar, de blote eigenaar die volle eigenaar is geworden door het eindigen van het vruchtgebruik, kan eisen dat de huur verkort wordt tot aan het verstrijken van de theoretisch berekende negenjaarlijkse periode waarin de huur zich bij het eindigen van het vruchtgebruik bevindt; Dat die blote eigenaar dit recht kan uitoefenen ook al is de verhuring onderworpen aan de Pachtwet, zonder dat hij daarbij gebonden is door de gronden vormvoorwaarden die de Pachtwet voor de opzegging van pacht door de verpachter bepaalt en zonder dat de pachter zich daartegen kan verzetten op grond van artikel 4, tweede lid, van de Pachtwet; Dat het middel faalt naar recht; OM DIE REDENEN, Verwerpt de voorziening; Veroordeelt de eisers in de kosten.